تورم و تأثیر آن بر بازار مسکن و اجاره

تورم و تأثیر آن بر بازار مسکن و اجاره
تورم در اقتصاد ایران صرفاً یک شاخص عددی یا مفهومی انتزاعی در گزارش‌های رسمی نیست، بلکه پدیده‌ای است که به‌صورت مستقیم و روزمره بر زندگی مردم اثر می‌گذارد.
کد خبر: 759843 | ۱۴۰۴/۱۱/۱۷ ۲۰:۴۱:۵۷
زهرا تجویدی- تورم در اقتصاد ایران صرفاً یک شاخص عددی یا مفهومی انتزاعی در گزارش‌های رسمی نیست، بلکه پدیده‌ای است که به‌صورت مستقیم و روزمره بر زندگی مردم اثر می‌گذارد.
از سبد خوراک خانوار گرفته تا هزینه آموزش، درمان و حمل‌ونقل، همه‌چیز زیر سایه تورم معنا پیدا می‌کند.
در میان همه این حوزه‌ها، بازار مسکن و اجاره‌نشینی یکی از حساس‌ترین و پرچالش‌ترین بخش‌هاست.
بازاری که هم سهم بزرگی از هزینه خانوار را می‌بلعد و هم نقش تعیین‌کننده‌ای در امنیت روانی و کیفیت زندگی افراد دارد.
تورم مزمن و نوسانات شدید اقتصادی در سال‌های اخیر باعث شده مسکن از یک کالای مصرفی و زیستی، بیش از پیش به یک دارایی سرمایه‌ای تبدیل شود و همین تغییر نگاه، پیامدهای گسترده‌ای برای خریداران و مستأجران به همراه داشته است.
تورم چیست و چرا در اقتصاد ایران مزمن شده است؟
تورم به زبان ساده به معنای کاهش قدرت خرید است.
یعنی افراد با همان میزان درآمد قبل، کالاها و خدمات کمتری می‌توانند تهیه کنند.
در اقتصاد ایران، تورم اغلب ریشه‌های ساختاری دارد؛ از کسری بودجه مزمن دولت و وابستگی به درآمدهای ناپایدار نفتی گرفته تا رشد بالای نقدینگی، ضعف نظام بانکی و شوک‌های بیرونی مانند تحریم‌ها.
این ویژگی‌ها باعث شده تورم در ایران نه یک پدیده مقطعی، بلکه یک واقعیت پایدار باشد.
چنین شرایطی محیطی ایجاد می‌کند که در آن، مردم و فعالان اقتصادی به‌طور مداوم در تلاش‌اند ارزش دارایی‌های خود را در برابر کاهش ارزش پول حفظ کنند.
مسکن در این میان به یکی از مهم‌ترین ابزارهای حفظ ارزش تبدیل شده است.
مسکن؛ از کالای مصرفی تا دارایی سرمایه‌ای
در اقتصادهای با ثبات، مسکن در درجه اول یک کالای مصرفی محسوب می‌شود؛ جایی برای زندگی، تشکیل خانواده و آرامش.
اما در اقتصادهای تورمی، مسکن به‌تدریج نقش دارایی سرمایه‌ای را پیدا می‌کند.
افراد و سرمایه‌گذاران با خرید ملک تلاش می‌کنند پول خود را به دارایی‌ای تبدیل کنند که هم در برابر تورم مقاوم‌تر است و هم در بلندمدت بازدهی دارد.
این تغییر نگاه، تقاضا در بازار مسکن را افزایش می‌دهد؛ نه لزوماً به دلیل نیاز واقعی به سکونت، بلکه به انگیزه سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش.
نتیجه این روند، افزایش قیمت زمین و ساختمان، کاهش دسترسی اقشار متوسط و ضعیف به خرید مسکن و شکل‌گیری شکاف عمیق‌تر طبقاتی در حوزه مالکیت است.
اثر مستقیم تورم بر قیمت مسکن
تورم از چند مسیر مختلف بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد.
نخست افزایش هزینه ساخت‌وساز است.
مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار، هزینه حمل‌ونقل و خدمات فنی همه تحت تأثیر تورم قرار دارند.
زمانی که قیمت سیمان، فولاد، شیشه یا تجهیزات تأسیساتی افزایش می‌یابد، سازنده ناچار است قیمت نهایی واحد مسکونی را بالاتر ببرد تا پروژه از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر باشد.
مسیر دوم، کاهش ارزش پول ملی است.
با افت ارزش پول، دارایی‌های فیزیکی مانند مسکن به‌عنوان پناهگاه سرمایه مطرح می‌شوند.
این مسئله تقاضای غیرمصرفی را تقویت می‌کند و قیمت‌ها را حتی بیش از رشد هزینه‌های ساخت بالا می‌برد.
در چنین شرایطی، قیمت مسکن گاه با شتابی بیشتر از نرخ تورم عمومی افزایش می‌یابد.
بازار اجاره؛ انعکاس سریع تورم در زندگی روزمره
اگرچه افزایش قیمت مسکن خریداری‌شده ممکن است برای برخی تنها یک عدد روی کاغذ باشد، اما تورم در بازار اجاره به‌طور مستقیم و فوری در زندگی مردم نمود پیدا می‌کند.
مستأجران هر سال با تمدید قرارداد یا جابه‌جایی، با واقعیت افزایش اجاره‌بها روبه‌رو می‌شوند؛ افزایشی که معمولاً سریع‌تر از رشد دستمزدها اتفاق می‌افتد.
در شرایط تورمی، مالکان تلاش می‌کنند اجاره‌بها را متناسب با افزایش هزینه‌ها و همچنین برای جبران کاهش ارزش پول افزایش دهند.
از سوی دیگر، بالا رفتن قیمت خرید مسکن باعث می‌شود بسیاری از خانوارها توان ورود به بازار مالکیت را از دست بدهند و مدت بیشتری مستأجر بمانند.
این افزایش تقاضا در بازار اجاره، فشار مضاعفی بر قیمت‌ها وارد می‌کند.
کاهش قدرت خرید و تغییر الگوی سکونت
یکی از پیامدهای مهم تورم در بازار مسکن و اجاره، تغییر الگوی سکونت خانوارهاست.
بسیاری از خانواده‌ها برای تطبیق با افزایش هزینه‌ها ناچار می‌شوند به مناطق ارزان‌تر مهاجرت کنند، متراژ واحد مسکونی خود را کاهش دهند یا حتی با چند خانواده در یک واحد زندگی کنند.
این تغییرات تنها اقتصادی نیست، بلکه پیامدهای اجتماعی و روانی نیز به همراه دارد.
کوچ از مناطق مرکزی شهر به حاشیه‌ها، افزایش زمان رفت‌وآمد، کاهش دسترسی به خدمات شهری و آموزشی و افت کیفیت زندگی از جمله نتایج این روند است.
در بلندمدت، چنین تحولاتی می‌تواند چهره شهرها را تغییر دهد و شکاف فضایی و طبقاتی را عمیق‌تر کند.
نقش انتظارات تورمی در تشدید بحران مسکن
تورم تنها از طریق افزایش واقعی قیمت‌ها عمل نمی‌کند، بلکه انتظارات تورمی نیز نقش مهمی در رفتار بازار دارد.
زمانی که فعالان بازار انتظار دارند قیمت‌ها در آینده بالاتر برود، تمایل به خرید و نگهداری ملک افزایش می‌یابد و عرضه کاهش پیدا می‌کند.
مالکان ممکن است فروش را به تعویق بیندازند یا واحدهای خود را خالی نگه دارند تا در زمان مناسب با قیمت بالاتری معامله کنند.
این رفتارها، حتی در شرایطی که عرضه بالقوه وجود دارد، باعث کمبود مصنوعی مسکن در بازار می‌شود و قیمت‌ها را بیش از پیش بالا می‌برد.
در بازار اجاره نیز انتظارات تورمی باعث می‌شود مالکان در تعیین اجاره‌بها محافظه‌کارانه عمل کنند و نرخ‌های بالاتری پیشنهاد دهند.
سیاست‌های دولتی و چالش مهار تورم مسکن
دولت‌ها در مواجهه با بحران مسکن و اجاره، ابزارهای مختلفی در اختیار دارند؛ از سیاست‌های پولی و مالی برای کنترل تورم عمومی گرفته تا برنامه‌های خاص حوزه مسکن مانند ساخت مسکن حمایتی، کنترل اجاره‌بها یا ارائه تسهیلات.
با این حال، تجربه نشان داده که بدون مهار تورم در سطح کلان، سیاست‌های خرد اثر محدودی دارند.
کنترل دستوری اجاره‌بها در شرایط تورمی، اگرچه ممکن است در کوتاه‌مدت فشار را کاهش دهد، اما در بلندمدت می‌تواند به کاهش عرضه و افزایش قراردادهای غیررسمی منجر شود.
از سوی دیگر، طرح‌های ساخت‌وساز دولتی اگر با تأمین مالی پایدار و مدیریت کارآمد همراه نباشند، ممکن است خود به افزایش نقدینگی و تورم دامن بزنند.
مسکن و نابرابری اقتصادی
تورم و رشد قیمت مسکن تأثیر مستقیمی بر نابرابری اقتصادی دارد.
خانوارهایی که در سال‌های گذشته موفق به خرید مسکن شده‌اند، با افزایش قیمت‌ها ثروتمندتر می‌شوند، در حالی که مستأجران هر سال سهم بیشتری از درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند بدون آنکه دارایی‌ای برای آینده بسازند.
این شکاف به‌تدریج به یک شکاف نسلی تبدیل می‌شود؛ نسلی که مالکیت مسکن دارد و نسلی که از آن محروم مانده است.
ادامه این روند می‌تواند تحرک اجتماعی را کاهش دهد و احساس بی‌عدالتی را در جامعه تقویت کند.
مسکن دیگر تنها یک نیاز اولیه نیست، بلکه به نمادی از دسترسی یا عدم دسترسی به فرصت‌های اقتصادی تبدیل می‌شود.
چشم‌انداز آینده بازار مسکن در شرایط تورمی
آینده بازار مسکن و اجاره به‌شدت به مسیر تورم در اقتصاد ایران وابسته است.
در صورتی که تورم مهار نشود و انتظارات تورمی ادامه یابد، بعید است قیمت مسکن و اجاره به ثبات برسد.
حتی اگر رشد قیمت‌ها کندتر شود، سطح بالای فعلی همچنان فشار سنگینی بر خانوارها وارد خواهد کرد.
در مقابل، کاهش پایدار تورم می‌تواند به بازگشت تدریجی مسکن به نقش مصرفی خود کمک کند.
ثبات اقتصادی، افزایش قدرت خرید واقعی و بهبود دسترسی به تسهیلات مالی می‌تواند تقاضای سرمایه‌ای را کاهش دهد و زمینه را برای تعادل بیشتر در بازار فراهم کند.
با این حال، چنین تحولی نیازمند اصلاحات عمیق و هماهنگ در سیاست‌های اقتصادی است.
تورم و بازار مسکن در ایران رابطه‌ای دوطرفه و پیچیده دارند.
تورم بالا نه‌تنها هزینه ساخت و قیمت خرید مسکن را افزایش می‌دهد، بلکه از طریق تغییر رفتار سرمایه‌گذاران و انتظارات تورمی، بحران دسترسی به مسکن را تشدید می‌کند.
بازار اجاره نیز به‌عنوان خط مقدم این بحران، فشار را به‌طور مستقیم بر دوش میلیون‌ها خانوار مستأجر می‌گذارد.
حل این مسئله تنها با اقدامات مقطعی ممکن نیست.
تا زمانی که تورم به‌عنوان ریشه اصلی بسیاری از مشکلات اقتصادی مهار نشود، بازار مسکن و اجاره همچنان ناپایدار خواهد ماند.
مسکن در نهایت آینه‌ای از وضعیت کلی اقتصاد است؛ آینه‌ای که در سال‌های اخیر تصویری نگران‌کننده از کاهش قدرت خرید، افزایش نابرابری و فشار بر زندگی شهری را به نمایش گذاشته است.