در چه شرایطی می‌توان معامله ملکی را فسخ کرد؟
ناآگاهی از قوانین مربوط به کسری یا اضافه متراژ املاک، یکی از عوامل اصلی بروز اختلاف و دعاوی سنگین در بازار پرمعامله مسکن است.
به گزارش خبرنگار مهر، خرید و فروش زمین، باغ و آپارتمان از پرشمارترین انواع قراردادهای ملکی در کشور است و حجم بالای این معاملات، به‌ویژه در کلان‌شهرها، زمینه بروز اختلافات حقوقی را افزایش داده است.
یکی از مهم‌ترین این موارد، اختلاف متراژ میان مقدار مندرج در قرارداد و مساحت واقعی ملک است؛ مسئله‌ای که در سال‌های اخیر به‌دلیل افزایش دقت نقشه‌برداری و ثبت ثبتی، نمود بیشتری پیدا کرده است.
ماهیت اختلاف متراژ
اختلاف متراژ زمانی شکل می‌گیرد که طرفین بر مساحت معینی توافق کنند اما پس از تنظیم سند یا تحویل ملک، مشخص شود میزان واقعی زمین یا بنا کمتر یا بیشتر از مقدار ذکرشده است.
به گفته کارشناسان، در چنین شرایطی بسته به توافقات طرفین و نوع قرارداد، ممکن است یکی از آن‌ها حق فسخ یا مطالبه خسارت پیدا کند.
در گذشته، به‌ویژه در مناطق روستایی، معاملات بیشتر به‌صورت «حد به حد» انجام می‌شد و اختلاف چند متر چندان اهمیت نداشت.
اما امروز با توسعه فناوری‌های سنجش دقیق و عکس‌برداری هوایی، کوچک‌ترین مغایرت در متراژ می‌تواند مبنای دعوای حقوقی یا فسخ معامله باشد.
حق خریدار در صورت کسری متراژ
مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر ملکی با شرط داشتن مساحت مشخص فروخته شود و بعد معلوم گردد کمتر از مقدار تعیین‌شده است، خریدار حق فسخ دارد.
در این حالت، او می‌تواند معامله را برهم زده و وجه پرداختی را پس بگیرد یا به‌جای فسخ، مابه‌التفاوت کسری متراژ را از فروشنده مطالبه کند.
همچنین طبق مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی، فروشنده موظف است در صورت فسخ، علاوه بر بازگرداندن وجه، مخارج معامله و هزینه‌های متعارف خریدار را نیز بپردازد.
حق فروشنده در صورت اضافه متراژ
در مقابل، اگر پس از معامله مشخص شود ملک بیش از مقدار مندرج در قرارداد است، این‌بار فروشنده حق فسخ دارد، مگر اینکه دو طرف توافق کنند مبلغ اضافه متراژ محاسبه و به فروشنده پرداخت شود.
وضعیت پیش‌فروش‌ها؛ قانون درصد خطا
در معاملات پیش‌فروش ساختمان، قانون‌گذار در ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان، دامنه مشخصی برای خطای متراژ در نظر گرفته است.
اگر مساحت واقعی تا پنج درصد بیشتر یا کمتر از مقدار ذکرشده در قرارداد باشد، هیچ‌یک از طرفین حق فسخ ندارند.
اما اگر متراژ بیش از ۵ درصد افزایش یابد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند و در صورتی که مساحت کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافقی باشد، پیش‌خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت بر اساس نرخ روز را خواهد داشت.
در صورت خودداری فروشنده از پرداخت خسارت، خریدار می‌تواند با دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک، وجه یا فسخ قرارداد را مطالبه کند.
چگونگی طرح شکایت و دریافت خسارت
در صورت بروز اختلاف متراژ، خریدار باید دادخواست خود را در دادگاه محل وقوع ملک ثبت کند.
اگر قصد فریب یا تقلب از سوی فروشنده ثابت شود، پرونده جنبه کیفری پیدا می‌کند؛ در غیر این صورت، شکایت در قالب دعوای حقوقی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی پیگیری می‌شود.
قاضی پرونده بررسی می‌کند که آیا متراژ، وصف اساسی قرارداد بوده است یا خیر؛ در صورتی که چنین باشد، خریدار علاوه بر حق فسخ، حق مطالبه خسارت نیز دارد.
این خسارت‌ها می‌تواند شامل هزینه کارشناسی، کارمزد بنگاه، هزینه سند رسمی و سایر مخارج متعارف باشد.
اختلاف متراژ در معاملات ملکی از جمله مسائلی است که می‌تواند برای هر دو طرف معامله دردسرساز شود.
اگر متراژ از ارکان اصلی قرارداد باشد، قانون برای طرف زیان‌دیده حق فسخ یا مطالبه خسارت قائل است.
در معاملات پیش‌فروش نیز قانون، درصد مشخصی از اختلاف را قابل‌تحمل می‌داند.بهترین راه پیشگیری از این مشکلات، تنظیم دقیق قرارداد با ذکر تمام مشخصات فنی و ثبتی ملک و استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی پیش از امضا است؛ اقدامی که می‌تواند از بروز خسارت‌های مالی و دعاوی سنگین در آینده جلوگیری کند.