تأثیر خروج اتباع بر روند اجاره‌بها تا چه اندازه بوده است؟
بررسی‌های اخیر و تحلیل عده‌ای از کارشناسان در بازار اجاره مسکن تهران نشان می‌دهد که خروج اتباع خارجی، به ویژه از مناطق جنوبی و جنوب شرقی، عامل مهمی در کاهش و ثبات قیمت‌ها بوده است.
باشگاه خبرنگاران جوان - بازار مسکن، همواره یکی از حساس‌ترین و پویاترین بخش‌های اقتصادی هر جامعه‌ای است که تحت تأثیر عوامل متعددی چون؛ وضعیت اقتصادی کلان، تورم، نرخ سود بانکی، سیاست‌های دولتی و حتی تحولات جمعیتی قرار دارد.
در سال‌های اخیر، مهاجرت و جابجایی اتباع خارجی از کشور، به عنوان یکی از این عوامل تأثیرگذار، توجه کارشناسان و افکار عمومی را به خود جلب کرده و به طور خاص، استان تهران به عنوان پایتخت و مرکز اقتصادی کشور، همواره شاهد حضور پررنگ اتباع خارجی بوده است.
به همین دلیل، هرگونه تغییر در جمعیت این گروه می‌تواند بازتاب‌هایی در بازار مسکن آن، به ویژه در حوزه اجاره‌بها، داشته باشد.
در جریان جنگ ۱۲ روزه، برخی از کارشناسان حوزه مسکن خروج برخی از اتباع از کشور را یکی از دلایل کاهش قیمت اجاره‌بها عنوان کردند.
آیا اجاره‌بها در ماه‌های اخیر کاهش محسوس داشته است؟
اخیراً، یک مقام اجرایی تهران در این خصوص گفت: ۳۰ تا ۳۵ درصد کاهش اجاره رخ داده است و پیش از این و در اوایل شهریور ماه نیز، برخی از رسانه‌ها به نقل از روابط عمومی استانداری تهران از کاهش محسوس اجاره‌بها در برخی از شهرستان‌های تهران تا ۳۰ درصد به دلیل خروج ۷۵۰ هزار تبعه غیرمجاز از این استان خبر دادند.
فرشید ایلاتی کارشناس حوزه مسکن، در گفت‌وگو با باشگاه خبرنگاران جوان، درمورد تأثیر خروج اتباع بر روند اجاره‌بهای مسکن گفت: اخیراً عنوان شده است که حدود یک میلیون اتباع از کشور خارج شده‌اند که بخش عمده‌ای از آنها مربوط به استان تهران به ویژه جنوب و جنوب شرق تهران بوده است که با تخلیه خانه‌ها توسط آنها موجی درمورد تغییر قیمت اجاره‌بهای مسکن ایجاد شده است.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: خیلی از خانه‌هایی که توسط اتباع اجاره شده بودند بافت کلنگی داشتند که نیاز به بازسازی دارند و برخی از آنها بازسازی و توسط مالکان معرفی شدند.
ایلاتی گفت: محلاتی که اتباع حضور داشتند با خروج برخی از آنها، با کاهش قیمت و ثبات نرخ اجاره رو‌به‌رو شده‌اند.
به همین دلیل، می‌توان خروج اتباع را یکی از دلایل کاهش و ثبات قیمت اجاره در مناطق جنوبی تهران دانست ولی این مسئله را نمی‌توان به تمامی مناطق تهران تسری داد.
چون این نوع تقاضا یک سری محله‌های خاصی را دربر می‌گیرد و اگر روند خروج اتباع ادامه پیدا کند، می‌تواند همچنان باعث کاهش و ثبات قیمت اجاره در آن مناطق شود.
بر اساس این اظهارات، به نظر می‌رسد که خروج اخیر حدود یک میلیون اتباع از کشور تأثیر قابل توجهی بر بازار اجاره‌بهای مسکن در مناطق خاصی از استان تهران به ویژه در جنوب و جنوب شرق آن گذاشته و این تأثیر عمدتاً به صورت کاهش قیمت و ثبات نرخ اجاره‌بها در محله‌هایی خود را نشان داده است که پیش از این، محل سکونت غالب اتباع بوده‌اند.
دلایل اصلی این پدیده را می‌توان در چند محور خلاصه کرد و به موارد زیر اشاره کرد:
کاهش تقاضا در مناطق خاص
به گفته برخی از کارشناسان حوزه مسکن، حضور اتباع خارجی، به ویژه در برخی از محلات تهران، منجر به ایجاد یک موج تقاضای مشخص در بازار اجاره شده بود.
با خروج بخش قابل توجهی از این جمعیت، تقاضا برای مسکن در این مناطق به طور طبیعی کاهش یافته است و این کاهش تقاضا، در شرایطی که عرضه مسکن نتواند به سرعت خود را با آن تطبیق دهد، به طور منطقی منجر به افت قیمت‌ها یا حداقل ثبات در نرخ اجاره می‌شود.
تخلیه واحد‌ها و عرضه مجدد
منازلی که پیش از این توسط اتباع اجاره شده بودند، پس از خروج آنها، یا تخلیه شده و دوباره به بازار عرضه شده، یا به دلیل فرسودگی از چرخه اجاره خارج شده و مالکان به سمت بازسازی آنها رفته‌اند که در هر دو حالت، این امر بر پویایی عرضه و تقاضا تأثیر می‌گذارد.
ماهیت منطقه‌ای
نکته کلیدی در تحلیل برخی از کارشناسان حوزه مسکن، تعمیم ندادن این پدیده به کل تهران است.
این بدان معناست که تأثیر خروج اتباع بر اجاره‌بها، یک پدیده متمرکز و منطقه‌ای است و عمدتاً در محلات یا مناطقی مشاهده می‌شود که این گروه جمعیتی حضور پررنگ‌تری داشته‌اند و در سایر مناطق تهران که ترکیب جمعیتی و الگو‌های تقاضای متفاوتی دارند، این تأثیر کمرنگ‌تر یا حتی ناچیز است.
پتانسیل ادامه روند
برخی از این کارشناسان بر این باور هستند که اگر روند خروج اتباع ادامه یابد، انتظار می‌رود که تأثیر کاهشی و ثبات‌بخش بر اجاره‌بها در همان مناطق خاص نیز ادامه پیدا کند و این موضوع می‌تواند نشان‌دهنده وابستگی نسبی بازار اجاره‌بها در این مناطق به حضور اتباع باشد.
