از رونق کاذب تا رکود واقعی: نقش بنگاه‌های املاک در گرانی مسکن /چرا بازار اجاره همچنان داغ است، اما معاملات خرید و فروش یخ زده؟
اجاره واحدهای مسکونی در تهران به‌طور میانگین حداقل ۲۰درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است؛این وضعیت باعث شده مستأجران در موقعیت دشوارتری قرارگیرند و تقاضا برای واحدهای ارزان‌تر یا کوچک‌تر شدت گیرد.
به گزارش مشرق، در سال‌های اخیر بازار مسکن در ایران شاهد رشد قابل توجهی در قیمت‌ها و نرخ اجاره بوده است؛ به طوری که مسکن از کالایی مصرفی به ابزاری سرمایه‌ای تبدیل شده و فاصله میان قدرت خرید متقاضیان و سطح قیمت‌ها روزبه‌روز افزایش یافته است.
با وجود این سودآوری بی‌سابقه برای مالکان و سازندگان، بازار مسکن در مرحله‌ای از رکود است که بیش از آنکه ناشی از نبود تقاضا باشد، حاصل ناترازی اقتصادی و سیاست‌گذاری‌های ناهماهنگ است.
در این میان، پیشنهاد افزایش کمیسیون از سوی صنف مشاوران املاک، واکنشی شتاب‌زده و ناکارآمد به رکود فعلی محسوب می‌شود؛ واکنشی که نه‌تنها کمکی به حل چالش‌های ساختاری بازار نمی‌کند، بلکه می‌تواند موانع جدیدی در مسیر بازگشت رونق ایجاد کند.
در واقع، همان‌طور که تعدیل قیمت‌ها و بازآرایی نحوه عرضه املاک می‌تواند مشوقی برای افزایش معاملات باشد، رفتارهای صنفی غیرمنطقی همچون بالا بردن نرخ کمیسیون، فقط موجب عمیق‌تر شدن شکاف میان عرضه و تقاضا شده و بازار را در شرایط رکودی فعلی نگه می‌دارد.
در حالی که سودآوری سازندگان در سال‌های اخیر بسیار فراتر از متوسط بازدهی در سایر بخش‌های اقتصادی بوده، تعدیل قیمت‌ها و بازنگری در ساختارهای صنفی نه‌تنها تهدید محسوب نمی‌شود، بلکه می‌تواند زمینه‌ساز اعتمادسازی و احیای پویایی بازار باشد.
به عبارت دیگر، در شرایطی که بازار املاک تحت تأثیر عوامل متعدد دچار رکود شده است، رویکرد برخی دفاتر مشاور املاک برای جبران کاهش درآمد از طریق افزایش نرخ کمیسیون، نه‌تنها راهکاری ناکارآمد به شمار می‌رود، بلکه می‌تواند به پیچیده‌تر شدن وضعیت بازار بینجامد.
رکود، بخشی طبیعی از چرخه‌های بازار است و چاره‌اندیشی برای عبور از آن باید در چارچوب اصول اقتصادی و منافع عمومی انجام شود، نه با انتقال بار مالی بیشتر به متقاضیان.
با توجه به آغاز فصل جابه‌جایی مستأجران، بازار اجاره در وضعیت فعال‌تری نسبت به بخش خرید و فروش قرار دارد و افزایش نرخ کمیسیون در این مقطع، نه‌تنها موج مثبتی ایجاد نمی‌کند، بلکه قدرت مانور اقشار متوسط و کم‌درآمد را در تأمین سرپناه محدودتر می‌کند.
در نتیجه، چنین تصمیماتی می‌تواند منجر به کاهش انگیزه ورود به بازار و تعمیق رکود شود.
افزایش بی‌رویه دفاتر مشاور املاک در سال‌های گذشته، عمدتاً ناشی از رونق موقتی معاملات بود و اکنون در دوره رکود، این اشباع صنفی نمایان‌تر شده است.
وجود چند بنگاه در هر خیابان، بدون تناسب با ظرفیت تقاضای منطقه، نه‌تنها کارایی بازار را کاهش داده، بلکه موجب رقابت‌های غیرمنطقی بر سر سهم بازار شده است.
در این وضعیت، بازنگری در تعداد دفاتر فعال، ادغام صنفی یا حتی تغییر حوزه فعالیت می‌تواند گزینه‌ای منطقی و مؤثر برای حفظ تعادل بازار باشد نه افزایش هزینه‌های معاملات.
سیاست‌گذاری مؤثر در دوره رکود باید از منطق بلندمدت تبعیت کند و اتحادیه‌های صنفی به جای تمرکز بر جبران زیان فوری، به اصلاح ساختار صنف، بهبود آموزش حرفه‌ای و ارتقای شفافیت معاملات توجه کنند.
چنین اقداماتی نه‌تنها اعتماد عمومی به صنف را حفظ می‌کند، بلکه زمینه‌ساز بازگشت تعادل و رونق واقعی خواهد بود.
در کنار تصمیمات صنفی، مجموعه‌ای از عوامل بیرونی نیز بر بازار املاک تأثیرگذارند؛ از تورم و نرخ بهره گرفته تا مهاجرت و تحولات سیاسی.
سیاست‌های بانکی، وضعیت زیرساخت شهری، انتظارات روانی سرمایه‌گذاران و حتی رویدادهای بین‌المللی همگی در شکل‌گیری روندهای بازار نقش‌آفرینند.
از این رو، تحلیل جامع و هماهنگ از این متغیرها باید مبنای تدوین راهبردهای حمایتی باشد.
بنابراین، به جای تحمیل هزینه‌های بیشتر بر مصرف‌کنندگان، باید به دنبال راهکارهایی بود که ضمن حفظ منافع صنفی، مسیر پایدارتری برای توسعه بازار املاک فراهم کند؛ راهکاری که به اعتمادسازی، شفافیت و تطابق با ظرفیت واقعی تقاضا منجر شود، نه تشدید شکاف میان گروه‌های ذی‌نفع.
شاید اگر بنگاه‌های مشاور املاک در زمینه تعدیل قیمت مسکن و اجاره‌ها پیشگام شوند و پیشنهادهای منطقی به مالکان بدهند زمینه رونق را فراهم کنند.
در سال‌های گذشته بسیاری از بنگاه‌ها برای اینکه بتوانند حق کمیسیون بیشتری دریافت کنند قیمت مسکن و اجاره‌ها را بالا بردند و حالا گرفتار این سیاست خود شده‌اند.
آن زمان به بهانه اینکه تعداد معاملات کم است قیمت ملک را بالا بردند تا حق کمیسیون بیشتری بگیرند و به این مساله فکر نکردند که این گرانی روزی به مرحله‌ای می‌رسد که سرمایه‌گذاران را از بازار مسکن فراری می‌دهد و حالا همین اتفاق افتاده است و آنها به دنبال این هستند با شگرد دیگری همچنان درآمد بالای خود را حفظ کنند.
در سال جاری شرایط در بازار اجاره مسکن تهران با کاهش حضور اتباع خارجی تغییر کرده است.
آنها طی سال‌های گذشته نقش مؤثری در افزایش تقاضا و تورم اجاره بها داشتند اما خروج‌شان باعث شده قیمت ملک در برخی مناطق پایتخت روند تثبیتی به خود بگیرد بویژه در واحدهایی که پیش‌تر با هدف اجاره به اتباع نگهداری می‌شدند، اکنون باید شاهد توقف رشد قیمت یا حتی تعدیل اندک در نرخ اجاره می‌بودیم اما این تغییر ساختاری نتوانسته جلوی ادامه رشد اجاره‌بها را بگیرد.
درواقع اجاره واحدهای مسکونی در تهران به‌طور میانگین حداقل ۲۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است؛ افزایشی که برخلاف انتظار عمومی رخ داد، چراکه بسیاری از مالکان سال گذشته قراردادهای اجاره را با نرخ‌های بالا منعقد کرده بودند و انتظار می‌رفت در سال جدید بازار به سمت ثبات یا تمدید نرخ‌ها حرکت کند اما رشد هزینه‌های نگهداری ملک، افزایش مالیات‌ها و فشار تورمی عمومی باعث شده مالکان همچنان به دنبال افزایش نرخ اجاره باشند.
این وضعیت باعث شده مستأجران در موقعیت دشوارتری قرار گیرند و تقاضا برای واحدهای ارزان‌تر یا کوچک‌تر شدت گیرد، در حالی که عرضه چنین واحدهایی محدود است.
با در نظر گرفتن این شرایط باید هرگونه تحول در صنف مشاوران املاک با در نظر گرفتن نقش این گروه در اکوسیستم گسترده‌تر اقتصادی و اجتماعی کشور طراحی شود.
مشاوران املاک نه‌تنها واسطه معاملات ملکی‌اند، بلکه نقشی مهم در شکل‌گیری اعتماد عمومی، جهت‌دهی تقاضا و تثبیت بازار دارند.
از این رو، تصمیماتی همچون افزایش نرخ کمیسیون نباید صرفاً از زاویه منافع صنفی کوتاه‌مدت نگریسته شود، بلکه باید در چارچوب آثار آن بر کل زنجیره تعاملات بازار مورد بررسی قرار گیرد.
رکود معاملاتی اگرچه چالش‌برانگیز است اما فرصتی برای بازنگری ساختاری نیز فراهم می‌کند.
به جای تحمیل بار مالی بیشتر به مصرف‌کننده، صنف مشاوران املاک می‌تواند در مسیر ارتقای تخصص، شفاف‌سازی فرآیندهای معاملاتی، دیجیتالی‌سازی خدمات و تعامل مؤثر با نهادهای سیاست‌گذار حرکت کند.
چنین تحولاتی می‌توانند جایگاه این صنف را در اقتصاد جدید تثبیت کرده و زمینه پایدارتری برای تداوم فعالیت اعضا فراهم کنند.
علاوه بر این، توسعه مدل‌های همکاری منطقه‌ای، ادغام بنگاه‌های کوچک، اجرای نظام‌های نظارتی مؤثر و استانداردسازی تعرفه‌ها می‌تواند از فشار مضاعف بر متعاملان جلوگیری کرده و مسیر رشد صنف را با واقعیت‌های اقتصادی کشور همراستا کند.
مشارکت فعال در طراحی راهکارهایی همچون مشاوره حقوقی، آموزش مالی و پلتفرم‌های آنلاین برای معاملات شفاف، از جمله اقداماتی است که می‌تواند ارزش افزوده‌ای فراتر از دریافت کمیسیون صرف ایجاد کند.
در یک کلام، صنف املاک برای عبور از رکود نیازمند بازتعریف نقش خود در اقتصاد مسکن است، نه با افزایش تعرفه‌ها، بلکه با نوسازی تفکر حرفه‌ای، تطبیق با تحولات تقاضا و ایفای نقش فعال در اعتمادسازی و احیای پویایی بازار.
این مسیر نه‌تنها به سود متعاملان بلکه به اعتبار و دوام صنف نیز کمک خواهد کرد.
بازار املاک امروز بیش از هر زمان دیگری نیازمند نگاهی واقع‌گرایانه، منسجم و برآمده از منافع عمومی است.
رکود جاری، فرصتی است برای بازآرایی ساختارهای صنفی و تدوین سیاست‌هایی که به جای انتقال بار مالی به مصرف‌کننده، بر بهبود بهره‌وری صنف، تقویت شفافیت، و تطبیق با تحولات اقتصادی متمرکز باشد.
تعدیل قیمت مسکن و اجاره، نه‌تنها ضربه‌ای به مالکان یا سازندگان وارد نمی‌کند، بلکه راه را برای افزایش حجم معاملات، تحریک تقاضای واقعی و خروج از رکود هموار می‌کند.
از همین رو، تغییر در نگرش‌های صنفی، بازتعریف نقش مشاوران املاک در اقتصاد مسکن و اتخاذ رویکردهایی مبتنی بر منافع بلندمدت، می‌تواند بستری پایدار برای رشد، اعتمادسازی و رونق مجدد بازار فراهم آورد - نه با افزایش تعرفه‌ها، بلکه با تجدید ساختار حرفه‌ای، تطبیق با نیازهای واقعی جامعه و مشارکت فعال در توسعه منصفانه بازار املاک.
منبع: وطن امروز