نکات کلیدی که درباره تنظیم قراردادهای اجاره مسکونی باید بدانید

به گزارش خبرنگار مهر، رعایت برخی نکات در تنظیم قرارداد اجاره موجب استحکام رابطه حقوقی خواهد بود و از تضییع حقوق موجر یا مستأجر ممانعت می‌کند.
سمیه ترکمان وکیل دادگستری و مشاور حقوقی در یادداشتی که در اختیار مهر گذاشت، به موضوع نکات ضروری در انعقاد قرارداد اجاره و مسئولیت‌ها و تکالیف هریک از موجر و مستأجر پرداخت که در ادامه می‌خوانید.
در ابتدا آنچه حائز اهمیت است احراز مشخصات طرفین قرارداد و سمت هریک از آنها (مالک منافع، وکالت، وصایت، قیمومت و …) است.
بسیار پیش آمده که یکی از طرفین با مخفی کردن سمت خود، قرارداد را با چالش‌های عمیق و جدید مواجه کرده‌اند.
حتی همسر، پدر، بنگاه دار نیز نمی‌توانند بدون اعطای وکالت یا سمت قانونی، قرارداد اجاره را به جای موجر یا مستأجر امضا کنند.
از دیگر نکات مهم در انعقاد قرارداد اجاره، بررسی و مشخصات شناسایی مورد اجاره و ملحقات آن از جمله سند مالکیت، درج پلاک ثبتی، نشانی دقیق و مساحت، پارکینگ، آسانسور، کولر، لامپ، تلفن ثابت، آنتن و تطبیق آنها با واقعیت است.
مدت اجاره و شروع و پایان آن مشخص شده باشد.
سایر موارد که باید در قرارداد قید شود از این قرار است: اجاره بها و نحوه پرداخت (از قرار ماهیانه یا سالیانه و تاریخ دقیق پرداخت و نحوه آن)، تاریخ دقیق تحویل و تسلیم مورد اجاره به مستأجر و تاریخ تحویل و تخلیه مورد اجاره، نوع استفاده و کاربری مورد اجاره (مسکونی)، تعیین ضمانت اجراها و حدود مسئولیت‌های موجر و مستأجر، امکان یا عدم امکان استفاده مستأجر به نحو مباشرت، امکان یا عدم امکان حق انتقال و واگذاری مورد اجاره به غیر از سوی مستأجر.
شایان ذکر است به موجب قانون مدنی مستأجر می‌تواند عین مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
پیش بینی شرایط و جهات و دلایل فسخ با قید مهلت زمانی مشخص در اعمال آن موضوع بسیار با اهمیتی است که وجود آن در قراردادها امری ضروری می‌کند.
یکی از دلایل فسخ می‌تواند نیاز شخصی موجر و یا به عنوان مثال به علت تصمیم به تخریب و بازسازی ملک می‌باشد.
برای آنکه با چالش‌های جدی حقوقی و قضائی مواجه نگردیم الزاماً برای اعمال فسخ مدت زمانی مشخص شود.
استفاده از ابزارهای ضمانت اجرای مالی مانند تعیین وجه التزام بابت تأخیر یا عدم انجام تعهدات (تا سقف مشخص) در پیشبرد تعهدات نقش به سزایی را ایفا می‌کند و موضوع دیگر بحث پرداخت هزینه‌ها است.
پرداخت هزینه‌های جزئی و مصرفی و نگهداری مانند آب، برق، گاز، تلفن، شارژ، فاضلاب شهری بر عهده مستأجر است.
اما پرداخت هزینه تعمیرات و هزینه‌های کلی از قبیل نصب و راه اندازی به منظور بهره برداری از دستگاه تهویه، شوفاژ، کولر، آسانسور و شبکه آب و برق و گاز با مالک است.
در صورتیکه موجر نسبت به پرداخت هزینه‌هایی که موجب انتفاع مستأجر از ملک است اقدام نکند و به مستأجر اجازه انجام تعمیرات لازم را هم ندهد؛ مستأجر می‌تواند شخصاً نسبت به انجام تعمیرات مربوطه اقدام و هزینه‌های مربوطه را با موجر محاسبه کند.
اگر در مدت اجاره در مورد اجاره تعمیراتی لازم باشد که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد؛ مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده کند که در این صورت مستأجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.