راه نجات مسکن از دل واگذاری زمین می‌گذرد
یک کارشناس مسکن گفت: حتی با وجود هزینه‌های آماده‌سازی، واگذاری زمین همچنان از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر است و ارزش نهایی زمین همچنان سودآور خواهد بود.
به گزارش خبرنگار مهر نهضت ملی مسکن اگرچه با هدف خانه‌دار کردن میلیون‌ها ایرانی آغاز شد، اما در مسیر اجرا با موانعی جدی روبه‌رو شده است؛ از کم‌کاری بانک‌ها گرفته است تا واگذاری زمین در مناطق نامناسب.
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن، با بررسی این چالش‌ها هشدار می‌دهد: «تا زمانی که زمین‌های باکیفیت و نزدیک به شهرها واگذار نشود، نمی‌توان انتظار داشت که قیمت مسکن کنترل یا ساخت‌وساز گسترده محقق شود.» او بر این باور است که احیای این طرح تنها با اصلاح فرآیند واگذاری زمین، آماده‌سازی زیرساخت‌ها و مشارکت توسعه‌گران بزرگ امکان‌پذیر است.
تأثیر عرضه زمین بر بازار مسکن
فرشید ایلاتی در خصوص تأثیر عرضه زمین بر بازار مسکن گفت: «بازار مسکن ایران از دو بخش دولتی و خصوصی تشکیل شده است.
بخش خصوصی شامل معاملات روزمره میان خریداران، فروشندگان و مالکان است، در حالی که بخش دولتی با عرضه زمین‌های دولتی وارد این چرخه می‌شود.
اگر زمین‌های دولتی در مجاورت یا در دل بازار موجود عرضه شوند، می‌توانند به‌صورت زنجیره‌ای تقاضا و قیمت زمین و مسکن را کاهش دهند.
او با تشبیه این فرایند به یک الگوی هندسی توضیح داد: «واگذاری زمین‌هایی در داخل یا نزدیک محدوده‌های شهری، که به شهرها چسبیده باشند، می‌تواند تأثیر مستقیمی بر کنترل قیمت‌ها داشته باشد.
در مقابل، اگر زمین‌ها در مناطقی دورافتاده یا با موانع طبیعی مانند تپه‌ها واگذار شوند، اثرگذاری آن‌ها بر بازار اصلی مسکن ناچیز خواهد بود.
با توجه به پیام تاریخی حضرت امام خمینی (ره) درباره واگذاری زمین‌های مرغوب و قابل سکونت، انتخاب زمین‌های باکیفیت برای تحقق اهداف کاهش قیمت و پاسخ به نیاز مسکن ضروری است.
زمین‌هایی با موانع طبیعی یا هزینه‌های بالای آماده‌سازی، نمی‌توانند به‌طور مؤثر به این هدف کمک کنند.»
آماده‌سازی زمین؛ گامی حیاتی پیش از واگذاری
ایلاتی نبود زیرساخت‌های لازم را یکی از مهم‌ترین موانع در مسیر واگذاری مؤثر زمین، دانست و گفت: «آماده‌سازی زمین شامل تسطیح، خیابان‌کشی، قطعه‌بندی و تأمین زیرساخت‌هایی مانند آب، برق، گاز و اینترنت است که بدون آن‌ها، واگذاری زمین تأثیر چندانی بر بازار نخواهد داشت.
اگر مردم خودشان بخواهند این فرایند را انجام دهند، با هزینه‌های هنگفتی مواجه می‌شوند که عملاً غیرممکن است.
حتی با وجود هزینه‌های آماده‌سازی، واگذاری زمین همچنان از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر است.
به‌عنوان مثال، اگر دولت ۲۰۰ متر زمین واگذار کند و فرد ۲۰۰ میلیون تومان برای آماده‌سازی هزینه کند، ارزش نهایی زمین همچنان برای او سودآور خواهد بود.»
او ادامه داد: «به جای واگذاری قطعات کوچک به افراد، زمین‌های بزرگ به توسعه‌گران سپرده شود تا با نظارت دولت و با هزینه خودشان، این زمین‌ها را به‌صورت شهرک‌های مسکونی یا مجتمع‌هایی با تمام خدمات لازم آماده کنند.
چنین شهرک‌هایی، حتی اگر از شهرها فاصله داشته باشند، به دلیل طراحی مناسب و وجود زیرساخت‌ها می‌توانند ارزش بالایی داشته باشند و حتی بر بازار زمین و مسکن در مناطق شهری تأثیر بگذارند.
این نوع واگذاری، فراتر از تخصیص یک قطعه زمین ساده، به معنای ایجاد مناطقی با قابلیت سکونت و توسعه در آینده نزدیک است که می‌تواند به‌طور کلی قیمت‌ها را در بازار مسکن تعدیل کند.»
ناکامی‌های طرح‌های مسکن دولتی
ایلاتی در ادامه به بررسی عملکرد طرح‌های مسکن دولتی، به‌ویژه نهضت ملی مسکن، پرداخت و گفت: «این طرح با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی آغاز شد، اما تاکنون تنها حدود ۳۴ هزار واحد تحویل شده است.
در یک سال و نیم ابتدایی دولت سیزدهم، موانع زیادی در مسیر الحاق و واگذاری زمین ایجاد شد که اجرای طرح را متوقف کرد.
علاوه بر این، سیستم بانکی نیز همکاری لازم را نداشته است.
از مجموع ۱,۴۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات موردنیاز برای نهضت ملی مسکن، کمتر از ۴۰۰ هزار میلیارد تومان، یعنی حدود ۲۷.۸ درصد، پرداخت شده است.
از این میزان، حدود ۲۰ درصد توسط بانک مسکن و تنها ۷ تا ۸ درصد توسط سایر بانک‌ها تأمین شده است.»
وی افزود: «فرایند آماده‌سازی زمین زمان‌بر است.
معمولاً یک تا یک و نیم سال طول می‌کشد و شامل مراحل تخصیص زمین، تغییر کاربری، تسطیح و تأمین زیرساخت‌هاست.
در سال آخر دولت سیزدهم، پروژه‌ها شتاب بیشتری گرفتند، اما حادثه سقوط بالگرد رئیس‌جمهور و شهادت وی، همراه با کم‌تحرکی شورای عالی مسکن در دولت چهاردهم، که در ۹ ماه تنها دو بار تشکیل جلسه داده است، باعث کاهش سرعت اجرای طرح‌ها شد.
مدیریت پروژه‌ای با این ابعاد، نیازمند هماهنگی مستمر دستگاه‌ها و تشکیل منظم جلسات شورای عالی مسکن است.»
راهکارهایی برای تسریع اجرای طرح‌ها
ایلاتی برای بهبود روند اجرای طرح‌های مسکن دولتی، پیشنهاد داد: «باید واگذاری زمین‌های مرغوب و نزدیک به شهرها در اولویت قرار گیرد.
دستگاه‌های داخلی وزارت راه و شهرسازی، از جمله سازمان ملی زمین و مسکن و معاونت معماری و شهرسازی، باید هماهنگی بیشتری داشته باشند تا موانع اجرایی برطرف شود.
باید زمین‌ها در مقیاس بزرگ به توسعه‌گران واگذار شود تا با ایجاد شهرک‌های مسکونی مجهز، کیفیت و سرعت اجرای پروژه‌ها افزایش یابد.
تشکیل جلسات منظم شورای عالی مسکن، به‌صورت ماهانه یا دوهفته‌ای، می‌تواند دستگاه‌ها را هماهنگ کرده و پروژه‌ها را به پیش ببرد.
چشم‌انداز آینده
ایلاتی با اشاره به اینکه حدود ۹۵۰ هزار واحد مسکونی در مرحله بانکی قرار دارند، خاطرنشان کرد: «فرایند ساخت این واحدها حداقل دو سال زمان نیاز دارد.
برای تحقق هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، مقدماتی مانند تخصیص زمین‌های مناسب، همکاری بانک‌ها و هماهنگی دستگاه‌ها ضروری است.
با رفع موانع و افزایش هماهنگی‌ها، طرح نهضت ملی مسکن می‌تواند در سال‌های آینده به اهداف خود نزدیک شود.
این طرح در مقطعی به اوج عملکرد خود رسیده بود، اما به دلیل چالش‌های ذکرشده، از مسیر اصلی خود فاصله گرفته است.»