بلند مرتبه‌سازی در تهران باید مدیریت شده باشد
معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اشاره به ظرفیت‌های بافت فرسوده تهران برای نوسازی گفت: بلندمرتبه‌سازی فرآیندی صفر و یکی نیست؛ بلکه نیازمند چهارچوب و مدیریت است.
به گزارش خبرگزاری مهر، میدرضا صارمی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با بیان اینکه توسعه بلندمرتبه‌سازی در تهران یک ضرورت مدیریت‌شده و علمی است، تأکید کرد: برخلاف نگاه‌های احساسی و سنت‌گرایانه‌ای که مقابل بلندمرتبه‌سازی ایستاده‌اند، تهران برای پاسخ‌گویی به نیاز فزاینده جمعیت و کاهش گسترش افقی، نیازمند برنامه‌ریزی دقیق در این حوزه است.
وی با اشاره به آخرین سرشماری سال ۱۳۹۵ افزود: در آن زمان، از مجموع جمعیت حدود ۸۰ میلیون نفری کشور، بالغ بر ۲۲ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر در تنها ۹ کلان‌شهر شامل تهران، کرج، مشهد، اصفهان و سایر مراکز اصلی شهری ساکن بودند.
این تغییرات جمعیتی با شتاب بالا تحت تأثیر صنعتی‌شدن و تحولات جهانی رخ داده است.
در مواجهه با مسائل نوظهور و نوبنیاد، باید بذر تغییر کاشته شود.
به‌عنوان نمونه، تهران طی تنها ۱۰۰ سال از جمعیتی کمتر از ۵۰۰ هزار نفر، به بیش از ۱۰ میلیون نفر رسیده است.
این تحولات نیازمند مواجهه علمی است، نه رویکردهای احساسی.
صارمی با اشاره به سه دیدگاه موجود درباره بلندمرتبه‌سازی گفت: یک دیدگاه سنت‌گرا وجود دارد که با بلندمرتبه‌سازی مخالف است.
دیدگاه دوم، نگرشی خردگراست که بر فناوری و کارآمدی تأکید دارد.
دیدگاه سوم هم نگاه‌های سیاسی یا غیرعلمی است که مانع‌تراشی می‌کنند.
وی افزود: در سال ۱۴۰۰ قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۳۰ میلیون تومان بود.
امروز این عدد به حدود ۱۱۰ میلیون تومان رسیده است.
وقتی فشار تقاضا افزایش می‌یابد و عرضه کاهش دارد، طبیعی است که قیمت مسکن جهش پیدا کند.
صارمی با اشاره به سابقه طرح آمایش سرزمین گفت: از سال ۱۳۵۱ دولت به دنبال اجرای طرح آمایش سرزمین بوده است.
امروز با وجود ۱۴۰۰ شهر و ۶۰ هزار روستا در کشور، فقط ۲۲ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر در ۹ شهر کشور ساکن هستند.
این تمرکز جمعیتی باید مورد توجه قرار گیرد.
وی با تأکید بر ظرفیت‌های بافت فرسوده تهران اظهار کرد: در تهران، هزاران فرصت در بافت‌های فرسوده برای اسکان جمعیت وجود دارد اما نمی‌توان واقعیت تغییرات جمعیتی را انکار کرد.
بلندمرتبه‌سازی فرآیندی صفر و یکی نیست؛ بلکه نیازمند چهارچوب و مدیریت است.
صارمی تصریح کرد: بر اساس آمار، هیچ ارتباط مستقیمی بین افزایش ساخت‌وساز و رشد جمعیت‌پذیری وجود ندارد.
در سال ۱۳۸۵ جمعیت تهران حدود ۷ میلیون و ۸۰۰ هزار نفر بود و در سال ۱۳۹۵ به ۸ میلیون و ۷۰۰ هزار نفر رسید.
این یعنی رشد ۹۰۰ هزار نفری در یک دهه.
در حالی که در همین بازه زمانی، برای حدود یک میلیون و ۳۵۰ هزار واحد آپارتمانی پروانه پایان‌کار صادر شده است.
وی گفت: اگر بعد خانوار را سه نفر در نظر بگیریم، این تعداد واحد مسکونی باید به معنای افزایش جمعیت حدود ۴ میلیون و ۵۰ هزار نفر باشد اما در واقعیت، افزایش جمعیت فقط ۹۰۰ هزار نفر بوده و از این میزان نیز تنها ۶ درصد مهاجر بوده‌اند و ۹۰ درصد افزایش به دلیل زاد و ولد رخ داده است.
تهران به‌صورت طبیعی دارای فشار تقاضای جمعیتی است.
برخی تصور می‌کنند با افزایش ساخت‌وساز، جمعیت‌پذیری افزایش پیدا می‌کند، در حالی که هیچ ارتباط مستقیمی میان این دو وجود ندارد.
ساخت و ساز صرفاً پاسخ به تقاضای موجود است، نه محرک افزایش جمعیت.
صارمی در ادامه از سیاست‌های محدودکننده فعلی انتقاد کرد و گفت: در حال حاضر، حدود ۱۰ سال است که بلندمرتبه‌سازی در تهران با رویکردهای سلیقه‌ای و غیرکارشناسی، تقریباً قفل شده است.
برخی با این استدلال که بلندمرتبه‌سازی موجب افزایش جمعیت‌پذیری می‌شود، مانع اجرای پروژه‌های بلندمرتبه می‌شوند.
وی تصریح کرد: تهران برخلاف تصور رایج، شهری کوتاه‌قامت است.
طبق آمار، تعداد ساختمان‌های بالای ۱۵۰ متر در تهران بسیار اندک است، در حالی که در بسیاری از پایتخت‌های منطقه مانند استانبول، کوالالامپور یا پکن، بین ۲۰۰ تا ۳۵۰ ساختمان بالای ۱۵۰ متر وجود دارد.
صارمی افزود: در تهران تنها حدود هزار و ۵۰۰ تا هزار و ۶۰۰ ساختمان بالای ۱۲ طبقه داریم.
در حالی که ضوابط فعلی، در بسیاری از مناطق فقط اجازه ساخت تا ۱۱ طبقه را می‌دهد.
موضوع ما مخالفت با ضابطه‌مندی نیست اما باید چارچوبی منطقی، علمی و متوازن برای بلندمرتبه‌سازی تعریف شود.
اگر تهران به شکل افقی گسترش یابد، در آینده نزدیک باید امتداد آن را تا قزوین و سمنان نیز به‌عنوان حومه تلقی کنیم.
وی با تأکید بر لزوم نگاه علمی و برنامه‌محور به موضوع بلندمرتبه‌سازی، از منطقه ۲۲ به عنوان نمونه‌ای از ظرفیت‌های مهار حومه‌نشینی و پاسخ به نیاز مسکن پایتخت نام برد و گفت: در حال حاضر، بخشی از چالش‌های مسکن در تهران، ناشی از نگاه‌های سنت‌گرایان، احساسی و ادراکی به مقوله بلندمرتبه‌سازی است.
صارمی با اشاره به مرکزیت تهران در اقتصاد، فرهنگ و سیاست کشور افزود: تهران همچنان قطب اصلی تمرکز فعالیت‌های اقتصادی، فرهنگی و خدماتی است.
وقتی در این شهر محدودیت‌هایی برای ساخت‌وساز ایجاد می‌شود، فشار جمعیتی به نواحی پیرامونی منتقل می‌شود.
امروز اسلامشهر به جمعیتی نزدیک به یک میلیون نفر رسیده و این تنها یکی از مصادیق گسترش بی‌رویه حومه‌نشینی به دلیل سیاست‌های محدودکننده در شهر تهران است.
وی ادامه داد: در تمام پایتخت‌های بزرگ دنیا، با گسترش اقتصاد خدماتی، تمرکز جمعیت در کلان‌شهرها طبیعی است.
در مواجهه با این روند، دو راه پیش‌روی ما قرار دارد؛ یا باید شهر به شکل افقی گسترش یابد که تبعات زیست‌محیطی و زیرساختی دارد، یا باید به تفکیک پهنه‌های ویلایی و بلندمرتبه‌سازی فکر کنیم تا شهروندان با سلایق مختلف بتوانند در شهر زندگی کنند.
وی با اشاره به الگوی ساخت‌وساز در منطقه ۲۲ اظهار کرد: منطقه ۲۲ از معدود مناطقی است که می‌تواند الگوی بلندمرتبه‌سازی برنامه‌ریزی‌شده باشد.
اگر در تهران امکان اسکان فراهم نشود، نتیجه آن چیزی جز گسترش حومه‌نشینی نخواهد بود.
مسکن فقط یک کالای اقتصادی نیست؛ ابعاد اجتماعی و فرهنگی مهمی دارد.
در منطقه ۲۲، باید در کنار توسعه بلندمرتبه، سرانه‌های آموزشی، ورزشی و بهداشتی نیز لحاظ می‌شد.
صارمی با مقایسه وضعیت بازار مسکن در تهران گفت: در برخی محلات تهران، خانه‌های ویلایی با قیمت دو میلیارد تومان معامله می‌شوند اما متقاضیان برای خرید آپارتمان‌هایی با قیمت متری ۳۰۰ میلیون تومان در صف می‌ایستند.
این تناقضات نشان‌دهنده ناترازی بازار عرضه و تقاضا است.
وی درباره سیاست توسعه‌گران شهری توضیح داد: رویکرد ما این نیست که سراسر تهران را بلندمرتبه بسازیم.
برخی مناطق دارای هویت تاریخی هستند که نباید دچار دگرگونی ارتفاعی شوند.
در برخی مناطق دیگر، سبک زندگی ویلایی مورد توجه ساکنان است.
توسعه‌گر باید با شناخت دقیق از ویژگی‌های هر منطقه وارد عمل شود.
صارمی با اشاره به ضرورت پیوستگی فضایی در توسعه ساخت‌وساز افزود: بیش از ۱۰۰ ایستگاه مترو در تهران وجود دارد.
الگوی توسعه ما مبتنی بر حمل‌ونقل عمومی است.
هر پروژه‌ای که قصد افزایش تراکم ساختمانی دارد، باید در شعاع ۸۰۰ متری ایستگاه مترو واقع شده و از نظر خدمات آموزشی، درمانی و محلی تأمین شده باشد.
وی با تأکید بر اهمیت ضوابط و مقررات دقیق گفت: هرچه مبانی قانونی محکم‌تر باشد، توسعه‌گرایانه‌تر و شفاف‌تر می‌توان برنامه‌ریزی کرد.
امروز بسته‌ای را آماده کرده‌ایم که به شورای‌عالی شهرسازی ارائه می‌شود.
در این بسته، حریم گسل‌ها، رودخانه‌ها، زمین‌ها و معابر به‌طور کامل مشخص شده و معلوم است که در کدام محدوده‌ها امکان بلندمرتبه‌سازی وجود دارد.
صارمی در پایان گفت: قیمت واحدهای آپارتمانی در منطقه ۲۲ نسبت به بسیاری از نقاط دیگر تهران ارزان‌تر است.
این منطقه ظرفیت بالایی برای پاسخ‌گویی به تقاضای سکونت در تهران دارد، به شرطی که سیاست‌گذاری‌های ساخت‌وساز در آن بر پایه نگاه کارشناسی، نه احساسات یا مقاومت سنتی، صورت گیرد.