طرحی که مالک هر سانتی‌متر کشور را مشخص می کند/ پایان دور زدن قانون با بی اعتبارکردن اسناد عادی

طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، طرحی است که قرار است کسب و کار سازمان ثبت و بنگاه های املاک ورود کند.
حمایت کنندگان این طرح ادعا می کنند با اجرایی شد آن سالانه 5 میلیون پرونده قضائی کاسته می شود و از ایجاد مشکل برای مردم جلوگیری می کند.
گروه جامعه خبرگزاری فارس- محدثه حسینی، شاید شما هم عناوین مجرمانه ای همانند جعل سند، فروش مال غیر و فروش ملک به چند نفر را شنیده اید و یا از بد حادثه آن را تجربه کرده باشید.
یک ملک با مالک مشخص و سند رسمی را خریداری کرده باشید و حاصل یک عمر زحمت شما را دو دستی تقدیم کرده اید و در یک قدمی خوشبختی متوجه شدید که آن ملک به چندین نفر فروخته شده است!
در چنین وضعیتی باید امید را از دست نداد و کفش های آهنی به پا کرد و یکی یکی پله های دادسرا و دادگاه را رفت و آمد.
در این رفت و آمد به دادگاه متوجه خواهید شد که شما تنها فرد بداقبال جامعه نیستید، چرا که حجم زیادی از پرونده های قضائی مربوط به حوزه «اسناد» است.
اما اشکال کار کجاست؟
راه چاره چیست؟
برای برطرف شدن این مشکل و افزایش امنیت اسناد و تثبیت مالکیت افراد، حقوق دانان، پژوهشگاه ها و حتی مجلس و قوه قضائیه دست به کار شدند و طرحی به وسعت همه ایران با عنوان طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تهیه و تدوین کرده اند.
طرحی که خالی از اشکال و ابهام نیست اما حقوق دانان و وکلا آن را کاچی به از هیچی می دانند!
این کاچی به از هیچی، اسناد عادی یا همان قولنامه و بیعنامه خودمان را بی اعتبار می داند و بر اساس این طرح حرف اول و آخر در معاملات را «اسناد رسمی» می زنند.
در چنین وضعیتی دیگر امکان پولشویی و یا مخفی کردن اموال از طلبکاران وجود ندارد و حاکمیت به راحتی می تواند بر داشته ها و نداشته های مردم نظارت کند.
یکی از نکات خوب دیگر این طرح این است که از کلاهبردای و جعل اسناد هم جلوگیری می کند و البته حجم زیادی از پرونده های قوه قضائیه کاسته می شود، به بیان دیگر مردم گرفتار کلاهبرداران نخواهند شد و دیگر شاهد فروش یک ملک به چندین نفر نخواهیم بود.
اما قسمت بد ماجرا اینجاست که یک، شورای نگهبان نسبت به این طرح مجلس اعلام ابهام و مغایرت کرده است، دو، بخش عمده ای از خانه های روستایی، خانه های حاشیه شهر و زمین های کشاورزی اصلا سند رسمی ندارند!
برای بررسی و معرفی بیشتر طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول میزگردی در این خصوص با حضور محمدمهدی توکلی، استاد و پژوهشگرحقوق، محمد مسعود یوسفی ، وکیل پایه یک دادگستری و مهدی باقری نماینده مجلس شورای اسلامی برگزار کرده ایم که در ادامه مشروح این گفت‌و‌گو را می‌خوانید.
طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از چه زمانی در مجلس مطرح شد و در پی حل چه معضلی است؟
باقری: پیگیری مسأله‌ای که مشکلی از کشور برطرف کند، منجر می‌شود مردم زندگی بهتری داشته باشند.
متأسفانه در حال حاضر برخی از رسانه‌ها به دنبال مسائل حاشیه‌ای هستند.
پیگیری مشکلات مردم احساس آرامش را به جامعه القا می‌کند.
سالانه حدود 20 میلیون پرونده قضایی در کشور تشکیل می‌شود، اگر برای هر پرونده دو طرف در نظر بگیریم حدود 40 میلیون نفر به صورت مستقیم مشکل قضایی دارند که هر یک از این افراد اگر عزیزی داشته باشند که ذهنش به این مشکل آنها مشغول شده باشد حدود 80 میلیون نفر یعنی به تعداد جمعیت ایران درگیری ذهنی و عاطفی دارند.
با تشکیل هر پرونده قضایی قوه قضائیه درگیر آن می‌شود، تعداد پرونده‌های قوه قضائیه تعداد زیادی است که روزانه نیز به آن اضافه می‌شود.
نمی‌توان به تعداد پرونده‌ها قاضی، وکیل،‌کارمند و ...
تربیت کنیم.
با افزایش تعداد پرونده‌های قضایی اتقان رأی کاهش پیدا می‌کند و دقت در بررسی پرونده‌ها نیز کاسته می‌شود از همین رو عدالت زیر پا قرار می‌گیرد.
کاهش تعداد پرونده های قضائی، گسترش عدالت، افزایش دقت در آرا قضائی همه در گرو حل مشکلاتی است که در دست مجلس شورای اسلامی به عنوان نهاد قانون گذار است.
اگر ما در مجلس به درستی کار خود را انجام دهیم بخش عمده ای از این مشکلات اصلا شکل نمی گیرد.
طرح‌هایی از سوی اساتید حقوق، پژوهشگران، مراکز پژوهشی و حقوقی و قوه قضائیه مطرح شد، در نهایت طرح الزام به ثبت رسمی معاملات منقول در دستور کار مجلس شورای اسلامی قرار گرفت.
این طرح یکی از اقداماتی است که باید از سوی مجلس و حاکمیت انجام شود.
یکی از این طرح ها این است که اگر معامله‌ای در جامعه صورت می‌گیرد باید ثبت رسمی شود و همانند اسناد عادی به صورت قولنامه‌ای به بیع‌نامه تنظیم نشود با این طرح درصد قابل توجهی از پرونده‌های قضایی کاسته می‌شود.
بسیاری از مشکلات ناشی از اسناد عادی همانند جعل سند،‌کلاهبرداری، پولشویی و مفاسد با این طرح به صورت اتوماتیک کاهش پیدا می‌کند.
با فراهم‌سازی ثبت اسناد رسمی برای مردم حدود 5 میلیون پرونده قضایی کاسته می‌شود و عدالت نیز گسترش پیدا می‌کند همچنین بسیاری از مفاسدی که امروز مردم با آن دست و پنجه نرم می‌کنند، به خودی خود از بین می‌رود و این مسیری است که از طریق مجلس و قانون‌گذاری انجام خواهد پذیرفت.
تفاوت معامله رسمی و قولنامه‌ای از نظر حقوقی چیست؟رواج معاملات غیر رسمی چه پیامد‌هایی برای مردم دارد؟
محمدمهدی توکلی: تفاوت معاملات رسمی و معاملات عادی در این است که معاملات رسمی در دفاتر املاک منعکس و ثبت و ضبط می‌شود.
طبیعتاً‌ امکان معامله معارض در معاملات رسمی به حداقل می‌رسد.
بدین معنا که اگر کسی بر مبنای سند رسمی معامله‌ای را انجام دهد دیگر همانند یک معامله محرمانه بین دو نفر به صورت مبایعه‌نامه نیست و بر اساس آن دیگر معامله‌ای بر روی آن ملک نمی‌توان انجام داد.
با استفاده از اسناد رسمی بسیاری از مشکلاتی که امروزه وجود دارد اصلاً ایجاد نمی‌شود در حال حاضر افراد با یک مبایعه‌نامه و کد رهگیری می‌توانند معاملات عادی انجام دهند و قانون‌گذار معامله آنها را در برابر اشخاص ثالث معتبر می‌داند.
این معامله در برابر اشخاص ثالث تالی فاسد (پیامدهای نامطلوب بسیاری) در پی دارد و گاهاً‌ بستر کلاهبرداری را فراهم می‌کند.
به طور مثال شخصی یک ملک دارای سند رسمی را با مبایعه‌نامه به شخص دیگری می‌فروشد از آنجایی که این مبایعه‌نامه ثبت و ضبط نشده است از بانک وامی را می‌گیرد و همان ملک را در رهن بانک قرار می‌دهد و بانک نیز منابع مالی که متعلق به عموم مردم است در اختیار این شخص قرار می‌دهد با اعتماد بر اینکه این فرد دارای سند رسمی است غافل از اینکه این شخص پیش از اینکه ملک را در رهن بانک قرار دهد آن را با مبایعه‌نامه به شخص ثالثی فروخته است.
شخص ثالث پس از متوجه شدن ماجرا دادخواست اعلام بطلان عقد رد و ابطال سند رسمی را می‌دهد.
بر اساس ماده 62 قانون احکام دائمی زمانی که مبایعه‌نامه به درستی نوشته شده باشد سند رهنی بانک ابطال می‌شود سند رسمی بانک که ابطال شد، دیگر بانک سند رهنی در اختیار ندارد و منابع مالی او در اختیار کسی قرار دارد که ضمانتی از او ندارد.
فرض بگیرید این فرد به دلایلی قابل تغییر کیفری نباشد در این صورت این منبع مالی بانک به ارز تبدیل می‌شود و از کشور خارج می‌شود چنین وضعیتی را قوانین موجود ایجاد کرده است.
قانون به گونه‌ای تنظیم شده که هیچ منعی نسبت به معاملات ملکی و معاملات غیرمنقول وجود نداشته باشد.
همچنین بعضا شاهد این موضوع هستیم که معاملات متعددی نسبت به یک ملک با اشخاص حقیقی انجام می‌شود یک فرد به عنوان سازنده یک آپارتمان واحدی از آن آپارتمان را به چندین نفر می‌فروشد معامله نسبت به چندین نفر صورت می‌گیرد و معاملات مقدم هیچ ثبت و ضبطی نشده است.
کد رهگیری به راحتی قابل دور زدن است زیرا مبنای این کد، کد پستی است و شخص می‌تواند کد پستی ناصحیح و یا کدی متعلق به املاک مجاور و یا جعلی که با تبانی گرفته می‌شود را معرفی کند و بر روی یک ملک با چندین کد رهگیری جعلی و ساختگی معامله صورت پذیرد.
وی اظهار کرد:‌ مواردی که مطرح شد تنها بخشی از ساختار فعلی معاملات غیرمنقول در کشور ما است.
چرا این مشکلات در معاملات منقول ظهور و بروز ندارد؟
توکلی: در معاملات منقول اصل بر اماره تصرف است بدین معنا زمانی که من مالک یک گوشی موبایل هستم همین که گوشی در تصرف من است، کفایت می‌کند.
زمانی که فرد لوازم منقولی را در تصرف دارد به عنوان مالک تلقی می‌شود اما در معاملات غیرمنقول بدین‌گونه نیست در این معاملات به طور مکرر شاهد این موضوع هستیم که ممکن است فرد بر روی ملک تصرف نداشته باشد.
همین امر منجر می‌شود اشخاصی با استفاده از این فضا منجر به تورم قضایی در کشور شوند.
با وجود این پیامد‌های گسترده چرا بسیاری از مردم کماکان معاملات خود را با استفاده از اسنادی عادی انجام می دهند؟
محمدمسعود یوسفی: در این خصوص سه نکته اساسی مطرح است، نکته اول، چرا باید به سمت ثبت اسناد رسمی برویم، نکته دوم، مقدمات تنظیم سند رسمی چیست و سومین نکته این است که با وجود اینکه در آستانه 100 سالگی ثبت در کشور هستیم چرا این امر به این اندازه زمان‌بر بوده است؟‌
ملک و زمین به عنوان بارزترین نماد سرمایه در کشور محسوب می‌شوند.
در رسمی کردن اسناد موضوع تسجیل مالکیت مردم مطرح است.
همچنین طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول امکان ردگیری اموال افراد را فراهم می کند و افراد دیگر نمی توانند اموال خود را مخفی کنند و طبیعتا باعث نکول مطالبات (عدم قبول یا رد مطالبات) می‌شود و از طرفی منجر به نکول تعهدات قراردادی نیز می‌شود.
با استفاده از اسناد رسمی دیگر امکان معاملات معارض و همانند آن وجود ندارد مجموعه‌ای از این عوامل بیانگر این است که چه از سوی مالک چه از سوی طرف‌های معامله و چه از سوی حاکمیت لازم است که به سمت ثبت اسناد رسمی برویم تا مالکیت‌ افراد شفاف شود.
املاک دارای دسته‌بندی‌های مختلف همانند زراعی،‌موقوفات، زمین، اعیانی و ...
می‌شود و همچنین جایگاه املاک (شهری، کشاورزی، روستایی و ...) با هم متفاوت است که هر کدام مجوزهای مقدماتی مربوط به خود را دارند.
از طرفی نیز طی سال‌های مختلف تغییرات زیادی در حوزه پلاک‌گذاری، پلاک‌کوبی، عددگذاری و ...
در حوزه ثبت داشته‌ایم که در بسیاری از مواقع ممکن است پلاک‌ها با املاک مطابقت نداشته باشند.
در نهایت پروسه‌‌ای ایجاد شده است که این پروسه تا کنون به طول انجامیده است.
بر اساس قانون ثبت طی 20 الی 30 سال باید ثبت عمومی املاک به پایان می‌رسید این قانون شاید از نظر تاریخی منقضی شده باشد اما از نظر اجرایی باید انجام پذیرد.
در حال حاضر بر اساس آمار منتشر شده کمتر از 20 درصد از اراضی کشاورزی کشورمان به ثبت رسیده است و در این حوزه سازمان ثبت متعهد شده است که تا دو سال آینده این آمار را به حدود 70 درصد برساند.
سال‌هاست که مردم از اسناد عادی استفاده می‌کنند این اسناد دارای اعتبار در مقابل متعالمین و اشخاص ثالث بوده و همین امر حلاوت و شیرینی خاص خود را ایجاد کرده است.
افراد با استفاده از اسناد به‌راحتی می‌توانند از زیر بار پرداخت مالیات فرار کنند.
همچنین در صورتی که بدهکار باشند این اسناد قابل تغییر نیست و با استفاده از همین اسناد با انگیزه مجرمانه می‌توانند وارد عملیات اقتصادی شوند و تا زمانی که فرد احساس خطر نسبت به املاک و اموال خود نکند نسبت به ثبت رسمی معاملات خود اقدام نمی‌کند.
در چنین وضعیتی قانون‌گذار نیز اسناد عادی را در مقابل متعاملین و همچنین اشخاص ثالث پذیرفته است.
در این طرح یکی از موضوعاتی که مطرح است این است که در اعتبار دهی به اسناد عادی و اسناد رسمی تفکیک قائل شویم و بین صحت معامله و اعتبار سند تفاوت بگذاریم.
این تفاوت و تفکیک را در بسیاری از مواقع دیگر شاهد هستیم به طور مثال کسی شرعا طلبکار است می‌تواند از اسناد دیگری استفاده کند و طلب خود را اثبات کند،‌اما چک او مطموع نیست بدین معنا که سند تجاری دیگر اعتبار ندارد و با استفاده از راه‌های دیگر می‌تواند نسبت به وصول طلب خود اقدام کند.
می توان در این طرح از نسبی کردن اعتبار اسناد استفاده کرد، بدین معنا که معامله با استفاده از سند عادی تنها نسبت به متعاملین و یا دیگران دارای اعتبار باشد.
موضوع بطلان نسبی را در سایر قوانین بالاخص در حوزه تجارت شاهد هستیم.
با استفاده از این امر می‌توان اشکالات شرعی که شورای نگهبان نسبت به این طرح وارد کرده است را برطرف کنیم.
البته شورای نگهبان چند نکته مبهم در این طرح را مطرح کرده است در صورتی که این طرح به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شود تنها می‌تواند در خصوص نقاط اختلاف بین مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان تصمیم‌گیری کند.
این مجمع در خصوص مباحث ابهامی طرح نمی‌تواند از نظر مقررات قانون‌گذاری نظر بدهد.
اشکالات شورای نگهبان به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه بود؟
باقری:‌ اعتبار اسناد عادی فی‌نفسه در طول تاریخ ارتباطات حقوقی مردم اشکالی نداشته اما با توجه به تغییرات شرایط زندگی و فرهنگ جامعه اسناد عادی دارای مفاسدی شده که قانون‌گذار و مجامع حقوقی را بر آن داشته که این مفاسد را از بین ببرد.
فرهنگ ارتباطات تجاری مردم در عرصه دیجیتال تغییر کرده، در گذشته جابجایی پول به شکل کنونی معنا و مفهومی نداشت، از همین رو ممکن است با تغییر فرهنگ تجاری مردم در صد سال آینده قوانینی که اکنون تصویب می شود، دارای بسترهای فسادزا و پیامدهای نامطلوبی باشد.
بخشی از فقه ما تأسیسی و بخش قابل توجه آن امضایی است، فقه امضایی بدین صورت است که بشر با استفاده از عقلانیت خود و وحی هایی که صورت گرفته، بشر ارتباطاتی در حوزه های مختلف مثل خرید و فروش، ازدواج و...
ایجاد کرده است.
این موارد در جهان مشترک است که خرده تفاوت آن ناشی از تنوع در فرهنگ و زیست محیطی هر منطقه با هم است.
بر اساس فقه ما، دو نفر انشا معامله کردند، خرید و فروشی کردند حتی معامله به صورت شفاهی و به اشاره کفایت می کند، در حال حاضر نظام حقوقی و قضائی ما نیز این موضوع را حمایت می کند اما در شرایط کنونی این امر بستر فسادزایی شده و یک سری تالی فاسدهایی در پی دارد.
ما در این طرح به دنبال بی اعتبارسازی معامله نیستیم بلکه به دنبال این هستیم اسناد عادی که شبه دار را بی اعتبار کنیم.
به طور مثال فرد ملکی را می خرد، این ملک دارای سند رسمی است که مورد حمایت حاکمیت و نظام حقوقی کشور مورد حمایت است، پس از یکی دو ماه قیمت آن ملک افزایش چشم گیری پیدا می کند،‌ فروشنده ملک با یک قولنامه ساختگی با تاریخ چند ماه قبل، با استفاده از شهود کذب مدعی فسخ معامله می شود، در نهایت سندی که از سوی حاکمیت و جامعه حقوقی است با یک قولنامه ساختگی باطل می‌شود!
در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای بیع نامه تردید ایجاد می شود نه اصل معامله.
بیع نامه اماره است اما سند رسمی اماره محکم تری است.
حقوق دانان و پژوهشگران بر این باورند که اعتبار سند رسمی، باعث می شود که اصل معامله اثبات شود و وجود قولنامه به عنوان یک ادعای معامله شناخته می شود که در اصل معامله تردید ایجاد می کند، ما به عنوان جامعه حقوقی درخواست داریم که چیزی که منجر به تردید می شود، بی اعتبار شود.
فقهای شورای نگهبان بر این باورند که نمی توان قول نامه را بی اعتبار دانست، زیرا قابلیت اثبات را دارد.
در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به دنبال این هستیم که اسناد عادی نتواند در مقابل اسناد رسمی قد علم کند.
(اسناد عادی بی اعتبار شوند) اما فقهای شورای نگهبان این امر را نمی‌پذیرند.
این طرح به علت رفت و آمدهای زیادی که بین مجلس و شورای نگهبان داشته، دارای فرسایش شده است.
برخی از پژوهشگران با مراجعه به مجلس راهکاری هایی برای این موضوع پیشنهاد کرده اند که مشکل فقهی آن را نیز برطرف کند.
در کشور چهار میلیون زمین کشاورزی داریم که سه و نیم میلیون آن سند رسمی ندارد.
6 میلیون خانه روستایی در کشور داریم که 2 و نیم میلیون آن سند رسمی ندارد، همچنین از 2 میلیون خانه خارج از شهر، یک و نیم میلیون آن فاقد سند رسمی است.
اگر این طرح تصویب شود، برای این زمین های کشاورزی، خانه های روستایی و خارج از شهر چه خواهند شد؟
باقری: با این طرح تمامی معاملات مردم با چالش جدی ای مواجه خواهد شد.
این در حالی است که ما با بی اعتبار کردن اسناد عادی به دنبال ایجاد نظم در روابط حقوقی و ثبتی کشور بودیم.
این امر یکی از اشکالات جدی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
در مجلس شورای اسلامی به دنبال بی اعتبار سازی اسناد رسمی به صورت تدریجی هستیم.
در گام نخست این قانون نباید اجازه معامله اسناد رسمی با استفاده از اسناد عادی داده شود.
همچنین باید سامانه ای طراحی شود که مردم به صورت آنلاین و برخط بتوانند معاملات خود را به صورت رسمی ثبت کنند.
در گام بعدی نیز اسناد رسمی، اسناد عادی به مردم اعطا شود و به صورت پلکانی مشکلات اسناد عادی برطرف شود.
اما فقهای شورای نگهبان به این موضوع اشکال وارد می کنند، از همین رو اصرار داریم که این طرح به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع و در خصوص آن تصمیم گیری شود.
حدود 10 میلیون ملک سند رسمی ندارند، چگونه این طرح می خواهد طی 6 ماه برای این املاک سند رسمی صادر کند، در چنین شرایطی این طرح اجرایی خواهد شد؟
توکلی: برای اجرای قانون باید پتانسیل دستگاه اجرایی سنجیده شود.
به طور مثال در اصلاح قانون چک مصوبه سال 97، که عمومیت آن نسبت به قانونی مربوط به ملک از عمومیت کمتری برخوردار است (تمامی افراد جامعه دسته چک ندارند اما اکثریت با مقوله ملک و سند آن درگیر هستند) برای اجرای این قانون مهلت دو ساله و در بخش هایی از قانون مهلت یک ساله برای بانک مرکزی در نظر گرفته شد.
در مقام تقنین شاید ظرفیت دستگاه های اجرایی و ظرفیت های جامعه در انطباق با قانون به درستی شناخته نشده بود، هنوز بخش هایی از این قانون از سال 97 تا کنون اجرا نشده است.
گرچه بسیار قانون بسیار خوبی است و بخش هایی اجرا شده از این قانون ثمرات و نتایج بسیار خوبی در حوزه چک داشته است.
قوه قضائیه براساس برنامه پنجم و ششم توسعه موظف است خدمات قضائی را به صورت الکترونیکی ارائه کند.
این امر در یک پروسه تدریجی و آرام صورت گرفت و امروز خدمات الکترونیکی قوه قضائیه همانند سامانه ثنا جای خود را در بین جامعه وکلا و مردمی که اطلاعات حقوقی ندارند، پیدا کرده است.
باید در قانون گذاری ظرفیت های اجرایی دستگاه ها و ظرفیت انطباق پذیری مردم مورد توجه قرار گیرد، اینکه عادت جامعه را با وضع یک قانون بهم بزنیم، منجر می شود تمامی معاملات مردم را در برگیرد و ممکن است مردم اشتباه کنند و حتی دعاوی و پرونده های قضائی افزایش پیدا کند.
گرچه جای بحث الزامی کردن ثبت معاملات غیرمنقول خالی است، اما بنظر می رسد با یک فرآیند آرام و تدریجی و چند مرحله ای انجام شود که ایجاد دگرگونی عمده در سیستم معاملات مردم بشود اما به تدریج و آرام.
در حال حاضر فرآیند تقدیم دادخواست با یک دهه قبل زمین تا آسمان فرق کرده و تسهیل شده، این تغییر در یک فرآیند تدریجی و آرام انجام شده است.
از همین رو بنظر می رسد از لحاظ اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باید یک تامل بیشتری صورت بگیرد.
آیا ضمانت اجرایی فعلی که همان ابطال معاملات غیر رسمی پس از این مدت 6 ماهه است، ایده خوبی برای همراه سازی مردم است؟
یوسفی: قانون روز اول "زور" ، روز دوم "عادت" و روز سوم "فرهنگ"‌ است.
قانون همواره این سیر را طی می کند.
در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با ضمانت اجرای بطلان اسناد عادی نیز همین رویه را شاهد خواهیم بود.
برای اجرا سازی این طرح نیاز به مقدماتی از جمله راه اندازی سامانه موضوع ماده 10 قانون است.
این ماده قانون، اصلی ترین ابتکار قانون و طولانی ترین ماده قانون است.
راه اندازی این سامانه بسیار مهم و ضروری است.
این سامانه در بسیاری از کشورها به حد پیش روی داشته که دفاتر اسناد رسمی نیز حذف شده است.
افراد یک دوره 6 ساعته آموزش تسجیل سند را می گذرانند، کد ملی این افراد به عنوان تائید کننده سند در سیستم ثبتی آن کشور دخیره می شود و یک برنامه (اپلیکیشن) برای آن ها فعال می شود، زمانی که دو نفر می خواهند معامله ای را انجام دهند به این فرد تائید کننده سند مراجعه می کنند و کار خود را انجام می دهند.
ممکن است در هر خانه ای بیست نفر تائید کننده سند حضور داشته باشند و این منجر به افزایش امنیت و سرعت و تسهیل در معامله می شود.
جعل، سرقت، خیانت در امانت و...
از جمله دعاوی حوزه چک در سنوات گذشته بود، اما در حال حاضر به میزانی که ممکن است فراد مدعی جعل در یک سند محضری شود، بیش از این است که مدعی یک چک شود.
زیرا چک بر اساس احراز هویت سامانه ای و بر خط انجام می شود.
در معاملات بورسی در دوران شیوع ویروس کرونا در کشور اظهار کرد: نهایتا معاملات بازار سرمایه با تشخیص هویت هوشمند صورت گرفت.
در اسناد رسمی، احراز هویت در دفتر اسناد رسمی صورت می گیرد و با استعلاماتی که گرفته می شود از انجام معاملات معارض و...
پیشگیری می شود.
اگر تمامی معاملات کشور در یک سامانه جامع ثبت شود، دسترسی به این سامانه از هر جایی امکان پذیر است.
درست همانند اتفاقی که در حوزه چک رخ داد، اکنون پیش از اینکه از کسی چک دریافت کنیم، می توانیم بررسی کنیم که آیا این فرد در گذشته چک برگشتی داشته یا خیر.
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تعارض منافع زیادی را در پی دارد، یکی از قدرت ها سازمان ثبت است، این سازمان به دنبال این است که ثبت اسناد به صورت سنتی در اختیار داشته باشد و دیگری نیز اتحادیه ها و بنگاه های املاک هستند، آن ها نیز مدعی هستند که سهم عمده ای از بازار را در اختیار دارند و طبیعتا نباید قانونی نوشته شود که جایگاه ما را تهدید کند.
در کشورهایی که هوشمندسازی صورت گرفته، تسجیل اسناد و تثبیت مالکیت افراد از وطایف حاکمیت است و براین باورند که نباید تبدیل به شغل و کشب سود و درآمد شود.
اگر به دنبال تسهیل، تسجیل و تثبیت معاملات مردم هستیم، باید به سمت هوشمندسازی گام برداریم.
ابتکار ماده 10 طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ابتکار ارزشمند است.
به طور کلی شورای نگهبان یا طرح های مجلس را می پذیرد و یا اعلام ابهام و یا اعلام مغایرت می کند، در مغایرت می تواند موضوع را مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع داد اما در در موارد ابهامی نظار اساتید محترم شورای نگهبان این است که طرح با ابهام نمی تواند به این مجموع ارجاع داده شود.
شورای نگهبان در خصوص طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول حدود سه مورد ابهام اعلام کرده است که نیازمند مرتفع شدن است.
بخش دوم این گفتگو به زودی منتشر خواهد شد.
پایان پیام/